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不動産用語集
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建築基準法上の道路のひとつで、特定行政庁が道路位置の指定をした道路(私道)の事です。

〈要件〉
○幅が4.0メートル以上であり、原則としてすみ切りを両側に設けること。
○道路形態、道路境界が明確であり、排水設備が設けられていること。
○原則として通り抜け道路であること。
○行き止まり道路の場合には、その長さは35メートルより短いこと。
○申請には必要書類のほか、道路の関係権利者の承諾(印鑑証明・登記簿謄本)が必要。

第一種・第二種低層住居専用地域では、道路や隣地との境界線から一定の距離だけ、外壁を後退させなければならない場合があります。(都市計画によって規定された場合のみ)
日照・通風・防火などの面で良好な環境が形成され、その距離は1mまたは1.5mが限度となります。

通常有すべき品質・性能、または当事者が表示した品質・性能に欠ける所(欠陥・不具合)がある事です。心理的な瑕疵(事件、自殺、騒音等々)や権利の瑕疵(抵当権等)も含みます。

売買の対象物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負う事です。

共同住宅等の建物賃貸借において、共用部分の維持管理費・電気代・清掃費などにあてられる費用です。

建築面積を敷地面積で割った値です。建築基準法上、指定建ぺい率を上回る建築面積の建物は建てられません。

債権と債務との関係において、債務が履行されない状態のことを「債務不履行」といいます。

例)
売買契約において、買主が代金を支払ったにもかかわらず、売主が物件を引き渡さない
もしくは、買主が代金を支払わない、等

損害賠償を請求するには…
1.債務者が債務を履行しないこと(履行不能・履行遅滞・不完全履行の3形態がある)
2.債務者に故意または過失がある事
3.債務不履行を正当化するような法律上の理由が存在しない事
が必要。

都市計画によって定められた、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を指します。
一定の都市計画区域について、都道府県知事が区域区分を決定することによって定められます。
市街化区域内では、必ず用途地域が指定されています。

都市計画によって定められた、市街化を抑制すべき区域を指します。
一定の都市計画区域について、都道府県知事が区域区分を決定することによって定められます。

不動産の賃貸借において、賃料その他賃貸借関係から派生する債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭等を指します。主に畳・襖障子・クロス等の通常使用における自然損耗の原状回復費に充てられます。敷金は賃借人に債務不履行が無ければ明渡し時間に返却されますが、敷引は返却されません。当社では独自に敷引を「償却費」と呼称しております。
敷金の場合、慣例として原状回復費と相殺されるケースが多いです。

建築物の各部分の高さに関する制限のひとつです。通風、採光等を確保し、良好な環境を保つことが目的。道路斜線制限、北側斜線制限、隣地斜線制限があります。

埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地の事です。石器・土器などの遺物が出土したり、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡が土中に埋もれている土地であって、そのことが地域社会で認識されている土地がこれに該当します。

1.周知の埋蔵文化財包蔵地を土木工事等の目的(埋蔵文化財の調査の目的を除く)で発掘しようとする者は、発掘に着手する日の60日前までに文化庁長官に届出をしなければなりません。
2.届出をした発掘に対し、埋蔵文化財の保護上、特に必要があるときには、文化庁長官は発掘前に、記録の作成のための発掘調査など必要な事項を指示することができます。

都市計画区域の外において、市街化が進行すると見込まれる場合に、土地利用を規制するために設ける区域です。市町村が指定します。

建築物の敷地は、建築基準法第42条に規定する道路に、2m以上の長さで接しなければなりません。(建築基準法第43条)

但し、敷地の周囲の状況及び建築物の条件により、建築を許可できる場合があります。
(但し書き道路)
(1)その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
(2)その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員4m以上のものに限る。)に2m以上接すること。
(3)その敷地が、その建築物の用途・規模・位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって道路に通ずるものに有効に接すること。

宅地造成規制区域内において、宅地造成に関する工事を行なおうとする造成主は、工事着手前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。
また、許可を受けた者は、当該許可に係る宅地造成に関する工事の計画の変更をしようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければなりません。

宅地建物取引業者が土地・建物の売買・交換及び、賃借の代理・媒介を通じて受け取る報酬の事です。媒介手数料とも呼称します。
仲介手数料は消費税の課税対象となるので、別途消費税がかかります。

■売買における仲介手数料限度額 ※国土交通省告示により全国統一

取引額 報酬額
200万円以下の金額 取引額の5%
200万円超~400万円以下の金額 取引額の4%
400万円超 取引額の3%

・例)500万円の取引額の場合

売買代金の200万円の部分 x 5% = 100,000円
          +
売買代金の200万円超から400万円までの部分 x 4% = 80,000円
          +
売買代金の400万円超から500万円までの部分 x 5% = 30,000円

計:210,000円+消費税


■賃貸における仲介手数料限度額 ※国土交通省告示により全国統一

該当物件における賃料の1か月分+消費税が仲介手数料となります。

契約の更新が無く、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了する契約の事です。契約終了後も賃借人(借主)が居住し続け、賃貸人がこれに異議を述べないような場合であっても、契約関係は確定的に終了します。

売買や賃貸借などの契約を締結する際に、当事者の一方が相手方に交付する金銭やその他の有価物の事です。わが国では、手付とは原則として解約手付とされていますが、解約手付であると同時に違約手付であってもよいとされています。

○解約手付
契約の一方当事者が相手方に対し、解除権を留保する趣旨で交付する金銭その他有価物の事です。相手方の債務不履行がなくても、交付した者が手付を放棄し、または交付を受けた者が倍返しをすれば、契約を解除できます。 違約金等の支払い義務はありません。
手付による解除がなされた場合には、契約解除による損害賠償を請求することはできません。
当事者間で特に定めがない場合や売主が不動産会社などの宅地建物取引業者の場合には解約手付とみなされます。また、この場合、手付解除が可能な期限を設定するなど、買い主の解除権を制限してはなりません。

○違約手付
契約上の債務を履行しない場合に、違約金または損害賠償額の予定として交付する手付です。

○証約手付
契約が成立したことの証拠として交付される手付です。

原則として市または町村の中心部を含み、一体的に整備・開発・保全する必要がある区域です。原則として都道府県が指定します。

自治体が町の将来を10年単位で計画する際に都市計画法に基づいて決定され、市町村道から国道までが対象となります。住宅地と交通機関、公園をつなぐなど、都市の骨格となる道路です。急速にまちづくりが進められた高度経済成長期に多くの計画が決定されてきました。区域内は建築物に一定の制約がかかります。

『土砂災害警戒区域(イエローゾーン)』は、土砂災害が発生した場合、住民の生命・身体に危害が生ずる恐れがあると認められる土地の区域であり、市町村による警戒避難体制の整備が義務づけられます。
『土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)』は『土砂災害警戒区域(イエローゾーン)』のうち、建築物に損壊が生じ、住民の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域であり、一定の開発行為の制限や居室を有する建築物の構造が規制されます。

警戒区域では、宅地建物取引業者は当該宅地又は建物の売買等にあたり、警戒区域内である旨について重要事項の説明を行うことが義務付けられています。
特別警戒区域では、宅地建物取引業者は、特別の開発行為において、都道府県知事の許可を受け取った後でなければ当該宅地の広告、売買契約の締結が行えず、当該宅地又は建物の売買等にあたり、特定の開発の許可について重要事項説明を行うことが義務付けられています。

土地区画整理法にもとづき、宅地などの区画を整形して新たに道路や公園を造る事業です。

建築基準法が施行された昭和25年11月23日現在において、建物が建ち並んでいる幅員4メートル未満の道路で特定行政庁の指定した道路です。

道路中心線から2メートル後退することで建築可能となります。ただし道路の反対側が川や崖等の場合は境界線から4メートル後退となります。

セットバック部分は建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含れません。
セットバック部分は道路とみなされる為、ここに家はもちろんのこと、塀や擁壁を造ることはできず、玄関のドアを開けたときにセットバック部分へはみ出るような配置も認められません。
また、セットバック部分に既存の門や塀などがあれば、その取り壊しも求められます。

建築物に対する斜線制限の一つで、日影の量を一定以下にするよう建築物の高さを制限する事を指します。
日影の量は、冬至日において建築物が8時から16時(道の区域内においては9時から15時)までの間に発生する時間で規制され、敷地境界から5m・10mの測定ラインを設定して(ラインは地盤から一定の高さに設定する)、そのラインを越えて一定時間以上の日影を生じさせないようにしなければならないとされています。

区域区分が定められていない都市計画区域を指します。
市街化の圧力が弱い地域であるので、土地利用に関する規制が市街化区域より緩やかであり、開発許可の規制も緩やかです。

従来型の借家契約です。「正当事由」が無ければ、貸主側から契約の更新拒絶や解約の申入れができません。

賃貸借契約における、一定期間の賃料の支払いが免除される方式です。「フリーレント2ヶ月」という表記の場合は、契約日から2ヶ月間の家賃が発生しない事を示します。

建物延べ面積を敷地面積で割った値です。建築基準法上、指定容積率を上回る延べ面積の建物は建てられません。前面道路の幅員によって制限される事もあります。

建築できる建物の種類を定めた地域の事です。「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」という12の種類が存在し、その用途地域において建築できる建物の種類に応じて、容積率、建ぺい率などの建築規制がきめ細かく定められています。

債務の内容たる給付の実行に着手する事です。
客観的に外部から認識できるような 形で履行行為の一部をなし、または、履行を提供するために欠く事のできない前提行為をした場合の事です。履行の提供のための単なる前提行為は「履行の準備行為」とされ、履行の着手には該当しません。

例:売主の履行着手
・買主の希望に応じて土地の分筆登記を行なった時(もともと分筆して販売する予定で、買主の希望とは関係なく当初の予定どおりに分筆したときは履行の着手にならない)
・買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、建築工事に着手したりした時
・売買物件の一部を引き渡した時
・買主の事情により先行登記(物件の引き渡し前に所有権移転登記を済ませること)を行なった時
・売買物件の引き渡しと所有権移転登記(最終的な履行)

例:買主の履行着手
・内金(中間金)の支払い(手付金は該当しない⇒解除権があるから)
・引越し業者との契約など、新居入居を前提とした付随契約行為
・新居に合わせた家具の購入など(どこでも使えるようなものだと判断が分かれる)
・引き渡し期限を過ぎた場合で、売主が応じさえすればすぐに残代金の支払いができる状態にある時(数度の催告が必要)
・残代金の支払い(最終的な履行)

賃貸借契約時に賃借人が賃貸人に支払う一時金であり、返却されません。